Mutuo Casa: a Cosa Stare Attenti

Il sogno segreto di noi italiani è sempre stato e resta tutt’ora il buon vecchio mattone, ossia la proprietà di una casa.

Mutuo Casa: a Cosa Stare Attenti

Mutuo Casa: a Cosa Stare Attenti

Vecchia, nuova, grande o piccina che sia, rappresenta comunque un rifugio, fisico e mentale, dove riporre la corazza ed abbandonarci al calore e all’affetto dei nostri cari, dopo una pesante e stancante giornata vissuta nella sempre più selvaggia giungla urbana.

Sempre più spesso però è d’obbligo compiere il grande passo di acquistarla chiedendo aiuto alle banche, le quali hanno escogitato specifiche modalità contenenti norme e vincoli per concedere l’agognato prestito; il tanto odiato ed allo stesso tempo amato mutuo.

Si è detto tanto dei mutui e tanto ancora ci sarebbe da dire; in questo articolo spiegheremo a cosa stare attenti.

Cominciamo col dire che prima di accenderlo è bene scegliere un mutuo conveniente.

Clausole di esproprio

Di recente si è aggiunto un pericolo molto serio e preoccupante che consente alle banche di procedere ad un vero e proprio esproprio privato.

Grazie all’approvazione del decreto legislativo attuativo della direttiva sulle banche, queste ultime hanno la facoltà di inserire nel contratto di mutuo una clausola che gli consentirà, in caso di mancato pagamento di 18 rate, di procedere all’esproprio del bene acquistato dal cliente.

Il tutto senza il bisogno di una causa legale, di un giudice, di un atto di pignoramento o altre procedure burocratiche lente e complesse.

E’ stato tutto semplificato e velocizzato a totale vantaggio delle banche, che possono attivare una procedura interna di vendita dell’immobile.

Alla firma del mutuo quindi bisogna prestare la massima attenzione per vedere se, nel contratto, sia presente questa clausola di inadempimento.

A tutela del cliente, la legge prevede la presenza di un consulente che valuti la convenienza dell’operazione.

La banca però non potrà appropriarsi del valore totale dell’immobile, ma, una volta effettuata la vendita dello stesso, potrà solo recuperare la cifra spettante, restituendo il resto al cliente inadempiente.

Questo sempre che la vendita dell’immobile superi la cifra da restituire alla banca; nel caso invece la vendita non copra il dovuto, la banca subirà la perdita e nulla altro dovrà restituire il cliente.

Facciamo un esempio: poniamo il caso che il mutuo conceda al signor Rossi 80 mila euro.  Il signor Rossi paga un po’ di rate ma poi perde il lavoro e non può più ottemperare al suo impegno con la banca, alla quale deve dare ancora 60 mila euro.

Dopo la diciottesima rata mancata la banca si appropria dell’immobile e lo mette in vendita.

La vendita va bene e si recuperano 100 mila euro.  Di queste, 60 mila vanno alla banca e 40 mila al signor Rossi.

Stesso esempio ma finale diverso: la vendita va male e la tanto agognata casa del signor Rossi viene venduta a soli 50 mila euro.  Sarà la banca a prenderli interamente, ma perderà il diritto a recuperare i mancanti 10 mila.

Consapevoli di ciò, stiamo attenti alle varie insidie che si possono presentare, tenendo presente che il consulente deve essere un nostro garante e non della banca.

Al pari della presenza del consulente è molto importante che la clausola sia chiara e di facile comprensione, non contenga commissioni aggiuntive o penali, che in caso di inadempimento, compensino in qualche modo la banca del fatto che, con il trasferimento della proprietà dal cliente ad essa, il debito del cliente venga azzerato.

La norma, infatti, è molto chiara in proposito, ed impone alla banca di azzerare completamente il debito una volta applicata la clausola di inadempimento.

E’ utile anche sottolineare che la clausola in questione non può essere applicata a mutui stipulati in surrogazione di mutui precedenti.



E’ usuale concedere, a volte, un prestito a condizioni più vantaggiose, che vada a coprire un prestito precedente; ma in questi casi non si può inserire in alcun modo la clausola incriminata.

Bisogna inoltre chiarire che la banca non può costringere il cliente ad accettare la clausola di inadempimento.

L’accettazione è del tutto volontaria e non vincolante per la concessione del mutuo.

Con la presenza di questa clausola, diventa molto importante la valutazione che si fa all’immobile.

Il perito incaricato dalla banca con il benestare del cliente, potrebbe fare una stima troppo bassa della casa in modo da facilitarne ed accelerarne la vendita.

Se il cliente non è convinto della valutazione fatta, può rivolgersi al Tribunale di zona che si occuperà di incaricare un nuovo estimatore indipendente.

Può succede anche il contrario, ossia che le banche cerchino di far sopravalutare gli immobili da acquistare.

Dobbiamo infatti sapere che gli istituti di credito, banche comprese, sono vincolati a non poter finanziare per più dell’80%  l’acquisto dell’immobile.

Questo per fare in modo che il cliente non si indebiti più del dovuto.

Mutui fondiari e ipoteca

Parlando invece dei mutui fondiari, la legge consente alla banca l’ipoteca sulla casa.

Purtroppo avviene che anche quando il cliente abbia pagato oltre la metà del dovuto, la banca mantenga inalterata l’ipoteca.

E purtroppo è sempre la legge a consentirglielo motivo per cui, sarebbe buona abitudine far inserire dalla banca, nel contratto, una norma che preveda la riduzione dell’ipoteca in rapporto alla riduzione del debito.

Mutui e polizze

Un’altra brutta abitudine delle banche è anche quella di subordinare la concessione di un mutuo all’acquisto di polizze varie ed assicurazioni.

Questa pratica è illegittima se avviene senza la possibilità di poter valutare e scegliere le stesse polizze proposte da banche concorrenti.

A tal proposito, riguardo la polizza anti incendio, bisogna fare attenzione che nel contratto sia scritto nei limiti dell’ammontare residuo e non “nei limiti dell’aumentare dell’intero valore del mutuo”.

Ciò perchè il rischio della banca deve essere quello di perdere quanto ancora manca da versare, e non l’intero valore compreso anche della somma già recuperata.

Mutui e tassi applicati

Attenzione anche ai tassi applicati.

In realtà le banche non potrebbero applicare un floor (soglia) per i mutui che non lo prevedono, nel caso in cui i tassi di riferimento vadano in negativo.

Non potrebbero, eppure continuano a farlo; tant’è che la Banca d’Italia è dovuta intervenire chiedendo alle banche di rispettare in modo scrupoloso le norme di  trasparenza e correttezza e alla rigorosa applicazione delle condizioni pattuite con la clientela.

Sottolineando il divieto di applicare le clausole del cosiddetto  “tasso minimo” (“floor clause”) qualora non siano incluse nella documentazione di trasparenza e nella modulistica contrattuale.







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